木造新築アパートプロジェクト始動!

木造新築アパートプロジェクト始動!

ここ最近、色々と中古物件を探していますが、今までのように高利回りの物件数が圧倒的に減ってきています。

長野はもともと物件数が少ないので、投資対象になる物件が本当に少なくなってきた印象を受けます。

そこで、前々から考えていた新築アパート建築をプロジェクトとして始動させることにしました。

土地の買い付けが通った

先日、約200坪の土地に2番手で買い付けを入れていたのですが、無事に買い付けが通りました。2800万円から200万円指値をして2600万円(路線価価格)で購入できました。

もちろん融資特約付きなので、これから銀行に融資の打診をしなければなりません。

銀行の担当者には、新築木造アパートを建てることはすでに伝えてあり、土地が見つかったら話を持っていくという段取りまではできていました。

そして昨日担当者に会いに行って、土地の買い付けが通った旨を伝えました。

これからは工務店と打ち合わせをして、建物を建てるのにいくらかかるのかを見積もる必要があります。

品質を落とさずに激安で建てて利回り12%を目指す

木造で新築を建てる場合、最近では坪単価40万~60万円が相場だと聞いていますが、今回Spike大家は坪単価25万円で建てることを本気で考えています。

今回の予算は大まかに下記のように考えています。

土地:2600万円(坪13万円)
建物:4000万円
付帯工事:300万円
諸経費:500万円
合計:7400万円

諸経費を含まない土地+建物(付帯工事含む)である6900万円に対して、家賃収入見込みが年間820万円なので、この数字通り行けば、利回りは11.88%で目標の12%なであと少しです。

どうやって建築費を削るのか?

まず今回依頼する工務店は、ゲストハウスをリノベーションした際にお世話になった工務店さんで、確かな腕にも関わらずほとんど利益を乗せずに仕事をしていただける頼もしいパートナーにお願いしています。

今回の案件を大手ハウスメーカーに頼んだ場合、建物だけで1億円ほどかかると言われました。それを大手の半額以下の4000万円で建てることは一見不可能ですが、やれることをやれば可能性はあります。

ちなみに今回建てる建物は2LDK9戸の木造3階建てです。

まず、水回りは全て施主支給にして、ネットで安いシステムキッチン、トイレ、ユニットバスを購入して、それらを現地の職人に取り付けてもらう段取りを組みます。あと、壁のクロスと床のフローリング貼り、水回りのコーキングは全て自分で行います。

かなり自分の労力を使いますが、もともとDIYは好きなので、技術向上・利回り向上のためにも自分でできるところは自分で仕上げたいと思います。

給湯器、クーラー、液晶モニター付きインターホンなどはガス会社から支給してもらいます。

その他、削れるところはどんどん削り、お金をかけるところにはしっかりとお金をかけていこうと思います。

もちろん、このプロジェクトが始動するには融資が通ることが大前提です。今、工務店の方に建築費の見積もりを作成してもらっています。

この段階での見積もりは、全て普通に施工した場合(施主支給や私で行う工事も考慮しない)でのものを出してもらい、そこから金額をそぎ落とす作業をしていきます。

見積もりがでてきたら、できる範囲で共有させて頂きます!

この話が絵に描いた餅にならないように、まずは融資がしっかり通るような事業計画書を作成しなければなりません。今から頑張って計画書を仕上げにかかります!