売り手市場の今、無理をして低利回り物件を買うべきか?

売り手市場の今、無理をして低利回り物件を買うべきか?

不動産投資が市民権を得てから久しいですが、最近は本当に不動産投資家が増えてきたように感じます。

まあ、私もそのうちの1人なのですが・・・

高利回りの物件数が減ってきた今

今までは地方で築古物件であれば20%オーバーの物件も結構ありましたが、ここ最近は20%を超える物件が非常に少なくなってきました。

築浅物件や都心にある物件であれば、10%を切る物件がほとんどです。

東京都心に限って言えば、5%を切る物件も数多く見受けられます。

仮に1%で融資を受けることが出来たとしても、キャップで4%を切ることになります。

今は低金利なのでそれでもギリギリ回るのかもしれませんが、金利が上昇したらひとたまりもありません。

満室でも赤字になる可能性も高いです。

もちろん、投資家さんのレベルや状況によっては、あえて赤字を出すための投資も必要なのかもしれませんが、一般の投資家にしてみれば如何にキャッシュフローを出すか、これが基本になってくるのではないでしょうか。

私の投資スタンスは、高利回りが基本です。ある程度の段階に入れば、もちろん自己資本比率を高めるために、利回りが低くても積算の高い物件を購入することもすると思います。

しかし、やはり基本のスタンスは崩したくありません。そういう意味では、今の流れの中で利回りのそれほど高くない中古物件にどんどん投資をすることに対して疑問を持ってしまいます。

投資とは、如何にリターンを得るかが本質であると考えています。

不動産投資本来の目的をもう一度考える

メガ大家と言われる10億越えの借金をし、家賃収入1億円を達成している方々も、実際の手残りは2000万~3000万円程だと思います。

これだけの情報だと「メガ大家になりたいな」などと思われる方もいると思いますが、メガ大家と言われる方々の投資利回りは、おおよそ2~3%になります。

金利上昇、空室リスクを考えると、投資利回り2~3%だと非常に心細く感じてしまいます。

今まで私は4棟の物件に投資してきましたが、借入は1.3億円です。そして年間家賃収入は2100万円、年間CFは1000万円になります。

投資利回りは7.69%になるので、通常より3倍ほどの利回りになります。

決して自分の投資利回りを自慢するつもりではなく、むやみやたらに借金を増やして不動産を増やしていくことに対して疑問を持っています。

確かに借金をすればするほど、家賃収入も増えていきます。

でも、それって本来の不動産投資の目的だったのでしょうか?

不動産投資の最終ゴールはどこ?

不動産投資を始めるときには、最終ゴールを決めている人はそんなに多くないと思います。

しかし、私の最終ゴールは2027年までに日本国内での不動産投資は年間CFで5000万円、海外不動産投資で1000万円程に設定しています。要するに今の規模の6倍が目標になります。

このように明確な目標を持つことによって、売り手市場の時には静観することも1つの投資方法なのかもしません。

私はこの売り手市場の今、新築物件を仕込みます。できれば年内に3棟ほど仕込みができればと思っています。

もちろん、中古で条件の良い物件が出てくれば買い増していこうと思います。

不動産投資をする意味を今一度立ち止まって考えると、売り手市場の時は利回りの低い物件を無理に買わずに、新築物件を中心に仕込んでいこうと思います。