空室との闘いでやっと一息!

空室との闘いでやっと一息!

昨年末に購入した物件ですが、購入価格9400万円、表面利回り13%越えの築古RC造で、テナント6戸と住居用賃貸が14戸の計20戸です。

今回は、この物件の購入時から現在に至るまでを振り返ってみます。

購入直後の6室退去という悪夢

購入当時は16室入居という形で購入したのですが、実はそのうちの6部屋(2テナント、4住居)が売主が直接契約をしていた部屋でした。

2017年末、無事に売買の契約が終わり2018年を迎えてすぐ、その6室全てから退去する旨の連絡がきました。

そのうちのテナント2戸に関しては、売主の子会社が運営していたお店でしたが、購入前に確認したときには、退去予定はなく、今後も運営していきますと言われていました。

しかし、実際には売買後に退去するという事になり、弁護士にも相談したのですが、とりあえず退去する部屋は早く出て行ってもらい、入居付けを急いで4月までに埋めるように考えをシフトしました。

詳しくは「売主のレントロールが改ざんされてた!!」にありますので、興味のある方はご覧ください。 

20部屋中10室空室の状態

2018年2月、16戸のうち4部屋が退去、3月には残りの2部屋が退去して入居率50%まで落ち込んでしまいました。

しかし、管理会社の担当者と店長が本当に親身になってくれて、2018年2月に2戸、3月に3戸を決めていただき、15部屋まで埋まりました。

残り5部屋を残したまま、引っ越しシーズンを終えたので、正直5部屋の空室が続くと仮定して、今後の資金繰りを検討していました。

しかも空室の5部屋のうち3部屋がテナントです。テナントの家賃は居住用賃貸の2~3倍の収入なので、正直テナントが埋まるとキャッシュフローが劇的に改善します。

2018年4月でのキャッシュフロー

空室5部屋の状態だと、月間家賃収入が約78万円、ローン返済が約50万、管理費やその他の経費で8万なので月間キャッシュフローは20万円になります。

とりあえず毎月のキャッシュフローが黒字になったので、一息つくことができるようになりましが、修繕積立や固定資産税のことを考えると、結構ギリギリなところかなと思います。

もし残りの5部屋が埋まると月間家賃収入が約102万円、ローン返済が約50万、管理費やその他の経費で10万、月間キャッシュフローは約42万円になるので、修繕積立も固定資産税の費用を考えても余裕で回ります。

残り5部屋が早く埋まってくれるように、管理会社と一緒になって頑張っていきます。